一讯一评，解读你关心的楼市动态：
01 2个信号传来，三四线楼市“危险”了？投资应尽早远离
过去几年，专家学者大佬们极力建议投资炒房客加速撤离三四线城市，但现实是三四线城市却屡屡创造奇迹，房住不炒调控总基调下，房价却能逆势逐年上涨：统计数据显示，2019年全国有百余座三四线城市房价均价达到1.2万/平；开发商更是扎堆进驻，拿地开发的热潮一波未平一波又起。
如今，国家统计局发布的数据显示，5月份仍然有不少三四线城市的房价环比上涨，而且成交量也有日渐回暖的趋势。但我还是要再说一次，三四线城市千万不要乱买房：刚需买房自住需踏准节点，投资性购房更应该牢记不再踏入三四线城市半步。
幸福策评：有价无市是真实写照，房价走上“下跌通道”是大概率事件
三四线城市不值得投资的老三样原因是：第一，大多数三四线城市被一二线城市虹吸，人口逐年流失，购房需求也在严重萎缩；第二，人口流失的根本还是产业发展单一，90%的三四线城市还是以传统产业为主，创新不足，高端产业缺失，留不住人才，更留不住高级人才；第三，过去这一轮三四线城市房价上涨不是靠内生动力拉动，而是靠“棚改”外因刺激。
但2020年是棚改的最后一年，三四线城市在面临最大拉动力的缺失的情况下，房地产还能顶得住吗，房价还能撑得住吗？个人认为，答案是否定的。
总结就是一句话，三四线城市基础不足，房地产过热其实并不利于城市的健康发展，非但如此，过高的房价、地价，同时还抑制了工业企业的发展。
三四线城市还有一个更不可忽视的现实就是，这里的房价虽然相对一二线城市不算高，但是倘若把工资收入纳入计算，很多人就会发现差距，普遍两三千的工资水平，支撑轻松过万的房价，显然三四线城市的居民的买房难度也不小。
别看现在很多三四线城市房价动辄一两万一平，这实际上是完全虚高的，有价无市是国内大多数三四线城市楼市的真实写照。
人口和产业是硬伤的三四线城市过去5年虽然也春风得意，但是两大信号显示，大多数三四线城市的房地产市场未来可能“危险”了：
第一，多家机构的相关研究数据表明，当前我国房屋空置率中位数在22.4%，仅一二线城市空置抛荒的房屋就有6500万套，而且这一数值还在随着开发商每年不断增建房屋而梯度增加。而空置率最高的莫过于三四线城市，地产大佬潘石屹曾经公开直言，在他看来，过度开发建设的三四线城市的房屋空置率，可能高达50%。
第二，三四线城市房地产去库存压力上升。三四线城市已经出现“供大于求”（新建商品房严重过剩）局面，而且这种库存过剩的情况，远远高于正常水平（库存去化周期6-12个月为正常）。
多种基本面都决定了，未来几年三四线城市的房地产市场可能“危险”了，房价走上“下跌通道”也是大概率事件。当前虽然数据层面显示，部分三四线城市房价依然坚挺，但是我们认为，三四线城市的真正“降温”只会迟到，不会缺席。
三四线城市即将步入“下行周期”，那么在三四线城市拥有多套房产的人应该如何积极应对呢？懂行人6字支招：优化资产配置。优化资产配置，其实具体操作就8个字：地段升级、配套升级——当然前提是城市先升级，从三四线到一二线永远不会错。
来源：楼市新观
02 三四线城市楼市变天，透露一个信号，房价会降吗？
近日发布的2020年4月主要城市纬房指数显示，与3月相比，4月北上广深四个一线城市房价均出现上涨，其中深圳、上海、北京环比涨幅均在1%以上，涨速相对较快。北京房价沉寂3年以来，首度出现较快上涨。受外部经济环境和自身市场周期的影响，三、四线城市短期均以下跌为主。
一线城市乃至全国的重点城市都在有所恢复，而且恢复得比想象得还要快，这是意料之中的。反观三四线城市，倒是真的经历了这次波折后现出了“原形”。
据中国证券报报道，5月份以来，与一二线城市楼市不同的是，三四线城市新房市场成交量降幅进一步加大。与此同时，三四线城市库存面积增幅持续上升。截至4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，并连续17个月同比小增，库存压力有所增加。
这可不是什么好消息，尤其是对三四线城市来说，一旦这种信号出现，它可比一线城市严重多了。
幸福策评：三四线城市缺乏上涨后劲，依附于城市群的城市或还有机会
房地产市场终于走向正轨，该恢复的在恢复，不该恢复的依然无力恢复。那就是全国市场严重分化倒过来了。如果说一年前，当看着三四线城市市场火热而一线城市冷清甚至房价还有所下跌时，很多购房者来问，到底该不该买房？该在哪里买房？我就已经非常明确，一切都是假象。
不要被一线城市房价下跌吓到，也不要被三四线城市火热而蒙蔽双眼，一切都要理性对待。
回顾过去几年，三四线城市是何等的风光？如今，曾经的利好政策在逐步退出，这种滞后冲击可能就在今年逐步体现。尤其是现在遇到特殊情况，更加速了影响的推进。加上过去这些年，三四线城市购房需求严重透支，所以，三四线城市也将在各种力量作用下严重分化。
除了政策上的利好撤出外，更重要的原因在于一些三四城市可能最大的压力在于人口的流出，加上缺乏产业和资源的导入，三四线城市遭遇客观因素的影响可能是毁灭性的。而一二线城市我们可以看到，只要情况有点好转，都会迅速得到恢复。
此时才真的是市场规律归正时刻，该涨的在涨，不该涨的也迎来了止涨甚至是下跌。三四线城市由于缺乏上涨后劲，出现下跌也再正常不过了。
当然也不用担心大城市房价就会疯涨，同样不会，因为在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下，房价稳定才是大趋势，不管哪个城市都摆脱不掉稳定这个底线。
所以说，房地产市场规律从来就没有变过，有时候你看到的只是表面或假象。不能因为一线城市房价下跌就不敢买房，也不要因为三四线城市房价上涨就抢着买。如今再也难见全国房价普遍上涨的现象。
但对购房者来说，2020年以后还会有个机会，这些城市可能位于三四线城市，但是一定有特点，那就是依附于城市群。对于大城市周边的三四线城市，有人口流入的城市，包括京津冀、长三角、珠三角、粤港澳等周边城市的城市群、都市圈，未来或许还有机会。
来源：光宇吐楼市
03 禁止群租房！北京房租又要大涨了吗？
住建委及北京市场监督局去年9月发了新版的北京市住房租赁合同，里面提到了“不准改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等变相分割出租，人均居住面积不得小于5平米，每个房间居住人数不得超过2人”等规定。
关于整治群租一事，同样的文字在2013年就已经有了。2013年7月份住建委等部门联合印发的《xxx通知》中有明确规定。
这次北京市发布的住房合同，将会作为一个长期性的文件使用，要知道上一次发布住房租赁合同是在2008年，已经十多年没变了。这次的合同也会用很多年，所以新合同中肯定会考虑到未来多年的租房市场变动情况，文字方面肯定要保证它的长久使用性。
幸福策评：长期看北京的租金只会越来越贵，房东的黄金时代也会过去
整治群租是一个长期性的工程，一方面需要文件指导，一方面需要执行层面的落实。对于租房市场影响最大的，是执行层面。如果北京有无死角大力清理群租房的行动，那么基本上可以断定，租房市场的供需关系肯定会变，租金价格也会相应波动。
除去这种大范围的清理行动之外，一些日常的不规范的隔断房拆除，就从来没停过。但是这种不集中的行动，对于整体的租房市场并没有多大的影响，房租价格也不会有跳涨。当然，从长期看，北京的房子租金价格只会越来越贵，这是大城市的宿命。
房租为什么越来越贵？
世界上任何一个牛逼的大城市都有着很贵的租金，北京未来会和它们一样，只不过还需要一些年时间。北京的房租价格上涨，主要由两方面因素决定。
一是北京房价的上涨，毫无疑问会推动房租价格的快速上涨。
房价上涨之后，能买得起房的人会越来越少，尤其是在北京的房价本身处于一个高位背景下，再次的上涨会大大减少能买得起房的人数量，届时，租房会变得常态化。也是我过去说的所谓租房大时代要来。
除此之外，房地产本身的周期决定了，北京的房价不会无限制上涨，跟发达国家类似，当房价处于某一个高位之后，房价的涨幅就会趋于平缓，投资房产的收益大大降低，同时门槛大大提高。这导致的后果就是，北京的房子置换成本越来越高。
房租价格上涨的第二个原因是，租房市场的规范化。
对于北京这种超级大城市来说，城市越发展，自然是越来越完善，过去的那种租地下室、群租隔断房等现象，都会随着北京的发达程度越来越高而逐渐消失。
未来北京的租房市场还会越来越完善，而越来越完善的潜台词就是，租房的成本越来越高。当然，市场完善包含的东西很多，比如说，整治群租房，隔断房，强势收税，租房相关的法律上保障越来越全面，等等。
规范化的租房市场里，租客的利益会得到充分的保障，而不会像过去那样感觉随时可能会被强行搬走，同时租客也要付出相应的租金成本，这是相辅相成的。
其实我一直觉得现在是房东的一个黄金时代，出租房子又简单又没有太多约束。等到租房市场完善之后，那时候会有庞大的租房人群，政策上肯定会向租客倾斜。
来源：通货朋仗